Koupě pozemku

Tímto chci poděkovat všem stavebníkům na webu svépomocí.cz za informace a cenné rady. Cítím povinnost tady také přispět se svými zkušenostmi.

Rozdělení pozemku

Prvním krokem bylo rozdělení původního pozemku. Protože umím pracovat s AutoCadem tak jsem stáhl z katastru pozemek a podle projektu a také proměření pásmem jsem nakreslil dělící čáru a informace o rozloze dvou nově vzniklých pozemků. S tímto výkresem a vyplněnou žádostí s dělením pozemku se zašlo na stavební úřad obce, která vydala sdělení, že schvaluje navržené dělení pozemku. Dalším krokem bylo vytvoření geometrického plánu geodetem. Ten zaměřil hranice, nakreslil dělící čáru, vytvořil tabulku s informacemi a body které zaměřil a výsledkem byla geometrická zpráva číslo 'xyz'. Protože původní pozemek měl zástavní právo (banka prodávajícího to měla jako zástavu na hypotéku, pro jeho stavbu RD), musel z banky přijet odhadce, nacenit současnou hodnotu postaveného domu + hodnotu poloviny pozemku a převést zástavní právo na polovinu pozemku včetně nové postavené nemovitosti. Vznikl z toho třetí dokument a to "prohlášení o vzdání se zástavního práva", který se týkal pouze nově vzniklého pozemku, tedy poloviny, kterou chceme kupovat. Všechny dokumenty máme a stačí aby se s těmito dokumenty zašlo na katastrální úřad změnu zakreslit. Ale proč si věci prodražovat. Počkáme až budeme mít kupní smlouvu, peníze na účte a rovnou se do katastru zapíše nově vzniklý pozemek s novými vlastníky a zaplatí se tak poplatek (2000 Kč) pouze jednou.

Kupní smlouva

Pokud kupujete od neznámého majitele, rozhodně doporučuji zaplatit si právníka. Já jsem si však poradil sám, vzhledem k tomu, že je to spíš formalita pro nás kamarády. Internet je plný veřejných kupních smluv na nemovitosti, často právě jde o pozemky, které prodává obec. Já si musel najít 3 různé smlouvy, poskládat z nich to důležité, a hlavně pořádně číst a porozumět textu. Abychom to neměli tak jednoduché tak jsem musel vyřešit tři speciální věci:

1. Předmět koupě = budoucí pozemek

Musí být popsán původní pozemek s parcelním číslem, rozloze a katastrální území, dále nově vzniklé pozemky, opět s parcelními čísly, rozloze a kat. úz. a popsat, že předmětem koupě je jeden z těchto nově vzniklých pozemků. Také tam musí být, že rozdělení je dle geometrické zprávy č. xyz, která je přílohou smlouvy. Já jsem ke smlouvě připojil také povolení obce a zrušení zástavy z banky.

2. Úhrada ceny

Formulace, že úhrada ceny pozemku bude v plné výši provedena bankovní společností kupujícího bezhotovostním převodem na účet prodávajícího.

3. Předkupní právo - zákaz zcizení

Toto je požadavek našeho kamaráda. Pro případ, že bychom nechtěli nebo nemohli v budoucnu stavět a chtěli pozemek prodat, tak to chce odkoupit on zpět. Jednoduše si tím chce pohlídat, aby neměl vedle za sousedy nějaké špatné lidi. Dal jsem dotaz na právníka a odpověď byla rychlá: řeš to zákazem zcizení bez předchozího souhlasu prodávajícího. Zcizení je trochu vtipný pojem ale znamená to, že nesmíte nijak změnit vlastníka nemovitosti. Je to běžná věc, například když ručíte bance, tak to má ve smlouvě nebo často to obce dávají do kupní smlouvy, aby zabránili tomu, že by pozemek kupoval překupník. Po chvilce hledání najdu přesné formulace "předkupního práva" a šup s tím do smlouvy. Dejte pozor na odstavec, kdy končí platnost tohoto práva. 

Financování

Posledním krokem je dostat peníze. V průběhu roku 2019 jsme se zkontaktoval se svým týmem finančních poradců a dali jsme si schůzku s hypoteční specialistkou. Trocha povídání o záměrech u kávy a je jasné, jak to celé provedeme. Když nemáte vlastní peníze máte prakticky 4 možnosti. tou nejlepší je asi půjčit si u rodiny. Má to však své úskalí, rozhazuje to vztahy. Druhá nejlepší je hypotéka vzhledem k tomu že je to zajištěný úvěr (tedy ručíte něčím) tak vám banka poskytne příjemně nízkou úrokovou sazbu. Třetí možnost je bezúčelový nezajištěný úvěr v jakékoli bankovní i nebankovní společnosti, ale to silně nedoporučuji, protože dostanete úroky 2 x až 3krát vyšší a snadno se dostanete do finanční pasti nebo prostě přeplatíte cenu o strašnou spoustu peněz. A pak je tady ještě 4. možnost tu kterou využijeme my. Překlenovací úvěr ze stavebního spoření - zlatá střední cesta. 

Asi si teď říkáte: hypotéky jsou teď v průměru 2,3%, úvěr ze stavebka 4-6%, tak proč brát to dražší? Víme, že až budeme chtít stavět, budeme si na stavbu domu brát hypotéku. Nemáme 20% peněz jako akontaci, takže budeme určitě ručit tím pozemkem. A tady by došlo k nemilé situaci. Kdybychom měli hypotéku na pozemek, pak ručíme tím pozemkem a tím pádem nemůžeme na stavbu domu vybrat jinou banku, než tu, u které bychom měli hypotéku na pozemek. Takže by nás banka měla v hrsti a neměla by žádný důvod nám dávat slevu nebo výhodnější podmínky. Banky se o klienty perou, takže teď koupíme pozemek na úvěr ze stavebního spoření (který je nezajištěný, tedy nemusíte ničím ručit) a později se necháme o nás banky přetahovat, kdo nám půjčí na stavbu.

Co teda bylo potřeba udělat? Úvěrová společnost vám dá formulář "potvrzení příjmů" k vyplnění. Pokud jste zaměstnancem, odneste na účetní oddělení oni vyplní příjmy za poslední 3 a 12 měsíců, jakou máte smlouvu a podobně. Pokud jste OSVČ vyplníte sami, pak bude asi třeba dodat i poslední přiznání k dani z příjmu. Dále budete potřebovat doložit výpis z účtu za poslední 3 měsíce (možná některé společnosti chtějí více měsíců), to už má kdejaká banka v internetovém bankovnictví. Kopii kupní smlouvy s úředně ověřenými podpisy. Musíte se všechny strany kupní smlouvy sejít např. na poště a zažádejte o ověření podpisu. Nezapomeňte si občanský průkaz. Pošta vám na smlouvu nalepí nálepky, dá razítka a dá pečeť. Ověření jednoho podpisu je za 30Kč. Když už tam budete zažádejte také o list vlastnictví. Pošta musí mít CzechPoint. Tam se úředník napojí na katastr a vytiskne papír/papíry které potvrzují vlastníka nemovitosti. V mém případě to byly 2 A4 za 150 Kč. Tyto všechny dokumenty přiložíte k žádosti o úvěr. Některé je možné dodat až dodatečně. Můžete požádat o úvěr a když budete chtít peníze dodáte dokumenty.

Ještě bych rád zmínil jednu radu. Pokud jste pouze v partnerském vztahu a chcete se i tak dělit o finance, dobře si rozmyslete, kdo bude o co žádat vzhledem ke svým finančním možnostem, stavu v bankovních a nebankovních registrech, tedy úvěrové historii, a tak aby to bylo co nejstrategičtější. Hypotéku dneska dostanete pouze do výše devíti násobku vašeho ročního čistého příjmu, maximální měsíční splátka nesmí přesáhnout 45% z vašeho čistého měsíčního příjmu a musíte mít vlastní prostředky z pravidla 20% (jsou výjímky kdy jenom 10%). Myslete na to a spočítejte si na co vlastně máte. Také myslete na to, že když už máte úvěr na pozemek nebo jiné úvěry, tyto se vám odečítají z maximální možné částky k půjčení. Vyplatí se si zkontrolovat bankovní a nebankovní registry. Já to udělal a zjistil, že jsem hodnocen jako rizikový. Když jsem se podíval pořádně, nejhorší prohřešek jsem měl 10ti denní zpoždění se splátkou před dvěma lety. K tomu ještě asi 3 po 3-5 dnech. Jeden by si myslel, že to není nic hrozného, ale pro banky je. Hodnocení se vám pomalu lepší, když splácíte dobře nebo ukončíte úvěr předčasně. Hodně pomalu. Na druhou stranu mít pozitivní historii je samozřejmě pro banky velké plus, takže může mít lepší šanci na hypotéku třeba Váš partner, který už jednou nějaký úvěr měl. 

Jestli jste dočetli až jsem tak jste mě potěšili. Snad to bude někomu k užitku. V příštím článku popíšu co vlastně chceme stavět (takovou vlastní studii) a proč jsme to vymysleli takto.